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深圳楼市顺周期的时候，购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则，随着近一年来各项调控政策的有效开展，正在被打破。

2021年2月8日，深圳楼市颁布了一项重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

二手房价已连跌8个月

据南方都市报，自2021年二手房指导价格出台后，深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，仅为过去成交量最高月份的十分之一，12月继续下跌至2076套。

从去年全年来看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，创下了三年来的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高达57.3%。这个数字，是从2007年以来，最近15年的最低。

深圳的二手房市场，成交量绷不住的同时，二手商品住宅的价格，也处在阴跌状态。据国家统计局信息，2021年，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。

成交低迷，深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期，这期间随着买卖双方心理预期的不断变化，加之内外部因素的影响，双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自去年二手房指导价出台以来，因为银行贷款等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源，那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。

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有人被“套牢”一年跌去20%

据证券时报，“我高位站岗了。”身为资深投资客的吴丽(化名)，度过了失落的2021年。

提起投资房产，吴丽说起来头头是道。从2010年第一次买房开始，就是用10万元的起始资金，她通过多次买卖换房，换到了一套罗湖黄贝岭的大三房。与许多同龄人相比，她很庆幸自己选择提前进入楼市，不仅挖到第一桶金，也让自己不用为住处而发愁。

2020年，深圳房价在疫情之下却出现一轮上涨行情，她开始将目光投向学区房。“与传统的福田百花片区和被爆炒的八卦岭相比，我选择了深中学区房，因为在2019年之前，那里的房价涨幅相对温和。”于是，就在2020年，她以接近470万的价格买下了一套32平方米的小户型深中学区房。“最高峰的时候，同户型成交520万元，距离我买下的时间也就两个月。”吴丽回忆。

尽管她自己也知道这个做法带有“赌”的性质，但对于自己多年投资楼市的敏锐，让她认为这是难得的风口。

仅仅过了一年，吴丽发现自己被“套牢”了。“现在的价格跟我买的时候相比跌了20%吧，听楼下熟悉的中介经理说，已经好几个月没成交了，现在挂400万元也无人问津。”

在她看来，除了二手房参考价，去年8月深圳发布的《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。这几个关键字眼，使得许多购房者对学区房的“盲目崇拜”消失，不愿意去承担买了学区房却无法入读名校的风险。

“我也算是明白了，一旦遭受政策冲击，本身居住属性一般，只靠学位加持的学区房，其房价自然波动会很大。”经过2021年，吴丽觉得很苦闷，也给自己的楼市投资生涯做了总结：盲目追高不可取。

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学区房骤冷、二手房成交量创近15年新低

从整体情况看，过去一年深圳二手房成交量出现了显著性下滑。根据深圳住建局数据，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。而与之形成鲜明对比的则是同期二手房住宅成交仅40699套，同比2020年减少57.3%，创下了近15年来的新低。

作为二手房市场的价格风向标，深圳不少热门片区的学区房也开始降价销售。

福田区百花片区房产经纪人罗鸣告诉记者：“深圳自施行二手房指导价后，学区房降温比较显著，叠加去年7月拟出台的大学区招生模式，更是让深圳的学区房热度急速下滑。百花片区作为深圳顶尖学区房较集中的片区，房价出现了普遍性下调，降幅普遍在百万元以上，降得多的甚至降500万元的都有。”

去年8月，一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖，最终流拍；百花片区南天二花园，89平方米三房，市场参考价为1870万元，但实际成交价1530万元；位于八卦岭的鹏益花园，甚至卖出过6.9万元/平方米单价，比指导价还要低1.61万元/平方米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去一年深圳二手房指导价和大学区政策的出台，相当于是在给深圳高价位的学区房挤泡沫，这也是楼市长效机制的重要手段之一。

“以前二手房房价上涨时，学区房涨幅往往最厉害，这是由心理预期导致的。而过去一年的政策实际上是打掉了学区房价持续上涨的预期，防止市场对学区房的炒作。”

每日经济新闻综合证券时报、南方都市报、每经网

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