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2021年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之西北篇。（点击索取报告）
作为西北五省中的楼市代表，位于关中平原城市群、兰西城市群、宁夏沿黄城市群及天山以北城市群内的西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐等中心城市人口集中、经济发达，其楼市发展反映了区域内房地产市场的走向，更是观察西北地区房地产市场的晴雨表。
回顾2021年，上半年全国楼市频繁调控、下半年市场活跃度下滑的大背景下，西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐楼市均呈现的“前高后低”的走势。三季度开始，随着中央加大调控力度，叠加信贷收紧及房企战线收缩，购房者观望情绪提升，房地产市场明显降温。西安、兰州更是遭遇疫情反复，房地产行业尤其受到冲击，市场低温运行，规模仍在继续探底。分城市来看，五个代表城市在过去的一年间的楼市又表现出一些不同的新变化。
▌西安：西北桥头堡的楼市新考验
?宏观环境：城市首位度凸显，虹吸效应显著
随着陕西各地2021年经济数据的发布，西安作为省会城市，呈现出首位度的进一步提高。经济情况来看，2021年西安GDP达到10688.28亿元，实现两年平均4.6%的增长，总量占全省36%。从人口情况来看，近几年随着落户政策的逐步宽松，西安作为省会中心城市人口吸附力强，“七普”数据显示，西安常住人口1295.29万，十年增长448.5万人，人口规模占全省的33%。
表：2021年陕西省各地市宏观指标对比
数据来源：各地统计局
未来，作为西北的桥头堡，西安更是汇集了西北五省近八分之一的人口和六分之一的GDP，连接全国与西北经济发展的使命更加凸显。
?楼市周期：周期轮动，楼市节奏调整
自2011年首次“限购”出台以来，十余年间西安楼市已经历过两轮周期波动。而目前正处于新一轮周期的调整区段。
2021年上半年，西安房地产市场供不应求，价格持续上涨。据统计，2021年西安共参与线上登记家庭达72.8万组。在蓬勃的购房需求和不断升级的市场供给共同作用下，西安楼市热度升至高位。土地市场上，西安一手市场土拍溢价较高、二级收并购市场亦如火如荼，成交楼面价超过万元的住宅用地不断涌现。二手房市场上，楼市的供不应求导致乐观预期不断传导放大，使得西安一二手房“倒挂”现象屡见不鲜。
2021年下半年以来，受三道红线、融资环境收紧等因素影响，西安楼市节奏出现调整。伴随限购、限贷政策全面升级，二手房指导价、集中供地等多轮政策调控，土地市场全面降温，叠加年末疫情突发，西安楼市成交量和企业业绩均不及2020年。
图：2010-2021年西安房地产市场情况
数据来源：西安市统计局，中指数据CREIS （点击试用)
?多轮政策调控，引导住房领域多元化发展
2021年，西安在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，结合房地产市场运行情况，频繁发布楼市调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。一方面，从限购、限售、限贷、限价、限地、限二手房价格等措施在供给端、需求端、土地端等多维度切入，房地产制度不断调整、完善，市场降温取得成效。
图：2021年西安楼市政策调整路径
来源：中指研究综合整理
另一方面，省、市两级在保障性住房领域不断发力，尤其是租赁型保障房方面，为聚焦新市民、青年人、住房困难家庭基本住房需求，实现“租得到、租得起、租得近、租得好、租得稳”，着力解决好新市民、青年人阶段性住房困难问题，切实提升居民获得感、幸福感、安全感。
图：2021年西安租赁型保障房政策
来源：中指研究综合整理
?未来趋势：短期成交预计小幅回暖，长期需要新的增长支撑
短期来看，受疫情影响，西安房地产市场交易短期暂停，供需两侧蓄水池不断增大。一方面，LPR降低等利好刺激，先前压抑的购房需求急需释放。另一方面，房企为业绩压力持续推盘。据中指研究院统计，仅解封后至春节假期前，西安已连续公示23个项目价格，共计9165套房源。因此，2022年初西安楼市短期成交或将回升。
长期来看，西安不论经济还是楼市，都需要新的增长支撑。西安的两轮楼市周期轮动，除全国大环境影响外，也分别得益于棚改提速和大型会事带来的投资扩张红利。举办大型展会、赛事，兴建场馆、地铁等基础设施，使得原本边缘的城市新区面貌焕然一新，亦拉动了区域房地产业的发展。然而，随着大型会事的结束，西安增长动力便开始显现不足。2021年，西安固定资产投资增速下降仅次于2015年，达到了-11.6%，房地产开发投资增速下滑-7%，达到了近十年来的最低。
图：近十年西安固定资产投资增速
数据来源：西安市统计局
2021年陕西举全省之力打造“秦创原”创新驱动平台、以及2022年陕西省政府工作报告提出全力构筑创新驱动发展优势，为经济发展提质增效开辟新路。而只有持续强韧的经济发展带动，才能为楼市健康发展提供有力支撑。
▌兰州：楼市开启下行通道，长远发展更需“养气补血”
?楼市周期：2021年市场反转，下行压力明显
2021年，兰州楼市先扬后抑，上半年一度供不应求，而在下半年，调控政策威力在全国显现，叠加十月突发疫情因素，让兰州楼市失去了“金九银十”的宝贵补仓时间，迅速开启下行通道。
图：2021年兰州商品住宅供应及成交量走势
数据来源：中指数据CREIS （点击试用)
?政策调整：多维发力引导构建合理健康市场
纵观2021年，兰州始终坚持“房住不炒”，一方面努力维护限购、限价、限售、限贷政策下的楼市长效机制，另一方面，又从土地、保障性住房等多维度发力，为引导建构合理健康的房地产市场保驾护航。
其中，兰州去年土地出让规则方面的调整尤为明显。8月，兰州市开始实行“限地价、竞配建”模式的挂牌出让方式，位于兰州七里河彭家坪片区的2宗兰州市国有建设用地，首次采用“限地价、竞配建”的竞买方式，公示的第一时间便引起了业内关注，最终一宗流拍、一宗地由龙湖底价摘得。
2020年12月以来，兰州市为促进土地市场的规范化运作，对土地出让价款追缴程序进行优化和更新。2021年7月，兰州公开了欠缴土地出让金的41家单位名单；11月更是出台《国有建设用地使用权出让价款追缴制度》，显示了进一步防范化解金融风险，及时高效的足额收缴土地出让价款的决心。
2021年兰州在保障性住房方面也着墨颇多。11月，《兰州市保障性租赁住房管理办法》和《兰州市共有产权住房管理办法》的征求意见稿发布，为缓解住房发展不平衡不充分、健全租购并举住房保障体系，解决新市民、青年人等群体住房困难问题提供保障。
?未来趋势：复苏仍需时间，补足气血是未来关键
近年来，兰州土地市场波动趋势明显，土地市场在2017年探底，随后又逐年上升，而随着2021年流拍增加的余波影响，预计未来一段时期内，兰州楼市的供应下滑成为大概率事件。
图：近年来兰州住宅用地及住宅成交情况
数据来源：中指数据CREIS （点击试用)
长久以来，受地形因素限制、各板块间资源禀赋不同，以及城市建设发展在不同时期的积累，兰州不同板块间的资源富集产生了明显差异。在市场下行期间，资源优势更富集的板块价值更加凸显，反之，尚未兑现的板块提前透支了价格空间，房价调整压力增加。
城市发展需要时间和资源的投入去兑现。依托于房地产开发与城市建设的天然联系，在兰州发展的房地产企业必须更深度介入城市的规划建设中来，以综合运营的长远眼光经营城市，为楼市“养气补血”，未来兰州楼市才能摆脱大起大落的命运支配，向着健康有序的方向发展。
▌咸阳：楼市短期受挫，未来酝酿复苏窗口
?楼市周期：环境传导，市场受挫下行
作为西安都市圈的核心区之一，咸阳在西咸一体化提出20年来，与西安的基础设施、经济融通不断加深，从而使房地产市场间的波动影响更为密切。一方面，随着西安的房地产市场上行，挤压购房人群从中心向周边区域外移扩散，从而推动咸阳房价逐渐升温。另一方面，全国性品牌企业在进入西安后，将咸阳作为区域外拓第一站。品牌企业的进驻，又促使咸阳楼市在产品、服务等方面持续升级，推动咸阳楼市不断上升。从全年数据来看，2021年，咸阳全市房地产开发投资同比增长45.7%；商品房销售面积538.61万平方米，同比增长118.1%。
分半年度来看，受全国环境先热后冷的影响，咸阳楼市上、下半年走出了先热后冷的曲线。尤其下半年，咸阳市场信心不足，土地成交下滑。2021年全年咸阳住宅、商办用地共成交成交145宗，规划建筑面积1007.19万㎡，同比下降32.19%，其中，住宅用地成交74宗，规划建筑面积712.65万㎡，同比下滑41.19%。
图：2021年咸阳住宅、商办用地供应成交情况
数据来源：中指数据CREIS （点击试用)
?趋势调整：高新区扩容，楼市重心西移
2021年根据《咸阳高新技术产业开发区优化整合工作方案》，咸阳将新兴纺织工业园以及装备制造园和兴平市相关区域，统一纳入咸阳高新区。优化整合后，咸阳高新区扩容至123.39平方公里。咸阳高新区1992年批准设立，后升级为国家高新区。经过多年发展，咸阳高新区在电子信息、生物制药等领域，再加上咸阳装备制造产业园，将共同在主城区以西形成咸阳的产业高地。据统计，2021年咸阳市住宅用地成交中，高新区成交占比为总成交的54%；商服用地成交占比总量的59%。未来，咸阳楼市中心向西移动的趋势越发显著。
?未来趋势：GDP重回陕西前三，楼市复苏可期
短期来看，2022年的咸阳房地产市场一季度销售预计将持续低位，上半年受西安房地产影响，有望改善回暖。
长期来看，咸阳楼市的基本面持续改善，有利于长期稳定发展。近年来，咸阳从招商、重点项目建设、城市营销等层面全面发力，提出了“咸阳一路向阳”的口号，在城市重拾信心的同时，咸阳的经济增长开始复苏，多项经济指标增速位居全省前列。2021年咸阳全市实现地区生产总值（GDP）2581.32亿元，重回陕西第三，按可比价格计算，同比增长8.5%，在全省排第二位。在不久的将来，更加积极进取的咸阳，同作为西安都市圈的核心城市，能够扮演更加坚实的角色，走出楼市健康发展之路。
▌银川：塞上江南的楼市涅槃
?政策变化：长短期政策结合，规范楼市发展
2021年，银川市政府多措并举，既重视楼市短期调控工具，又重视楼市长效制度建立，取得了显著成效。
一方面，在2020年已经显效的“银八条”基础上，2021年8月又出台了加强版“新八条”，涉及到土地供应、新房房价、商业贷款、户籍限购、房产中介等多个方面进行调控，让银川楼市从涨幅过快、过热，到涨幅平稳、市场逐步调整到理性状态。
另一方面，银川着力建设透明、规范的房地产市场，在政府体系、企业信用等多主体等分门别类进行制度建设，以促进楼市长远发展。规范企业行为方面，银川市出台了《市住建局社会信用体系建设工作要点》、《银川市新建商品房预售资金监管实施细则(试行)(征求意见稿)》，将企业信用分级分类管理与预售资金监管联系起来，既为杜绝烂尾盘等风险出现建立制度保障，又为企业树立守信奖励的良好氛围。规范政府行为方面，银川市住建局制定《重大行政决策制度（试行）》，坚持依法、科学、民主、集体决策的原则，便于以社会公众参与的方式充分听取公众意见。年末，银川市住房和城乡建设局等九部门又印发《银川市持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》，在房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务、房地产估价、非法集资六大板块综合治理，以期加强市场监管、净化市场环境。
?楼市周期：震荡回落，市场信心不足
2021年，经过先横盘后震荡的一系列过程，银川市场进入了下行期。据统计局公布数据，2021年银川全市商品房销售面积641.57万平方米，实现销售额490.67亿元，同比下降14.7%和9.8%。其中，住宅销售528.20万平方米，实现销售额430.11亿元，同比下降21.7%和13.2%。随着加强版“银八条”政策的出台，银川房价过快上涨的势头得到有效遏制，商品住宅销售面积经过14个月持续增长后，从2021年1-7月份开始下降，并呈逐步扩大趋势，降幅已由2021年1-7月份的0.5%扩大到全年21.7%。
从市场现象的形成原因上看，对银川本地购房者来说，一系列的限购、限贷政策，增加了持观望态度的比例、减少了对房地产的投资意愿；对于外地户籍想在银川发展的购房者，又抬高了购房门槛，进而减少了客户。另一方面，对于银川房企来说，房价地价联动等土地出让规则以及资金监管制度等变化影响较大，房企短时间资金周转难度增高，利润渐薄。因此，在未来一段时间内，房企在保运转的情况下，预计将继续减少土地储备、减少新开工面积。
?未来趋势：房地产投资减弱，面临下行压力
总体来看，2021年银川房地产开发比重远高于其他行业投资比重，反映出银川投资形势易受房地产调控政策影响，投资结构调整优化难度仍然较大。而银川房地产开发投资增长乏力，2022年楼市下行增加压力。
▌乌鲁木齐：首府楼市的赶考之路
?楼市周期：楼市横盘下行，土地市场遇冷
2021年，乌鲁木齐楼市从走入横盘中末期，亦开启下行通道。近年来，多家品牌房企进入乌鲁木齐，促使开发用地成交量亦走入高峰，导致土地存量攀升。随着全国市场调整，下半年乌鲁木齐房企走上了以价换量的道路，市面上项目出现买房送车位、送地下室、送装修礼包、以及单价降低等营销策略，同时出现各种工抵房。而根据中指房地产百城价格指数显示，乌鲁木齐市2021年12月房价指数环比下降0.18%。
房价遇冷预示楼市未来前景不容乐观，土地市场也受挫下滑。受上半年乌鲁木齐土地市场成交热度较高影响，全年成交楼面价随之抬升。而下半年楼市转冷，受品牌房企收紧投资等因素影响，土地流拍频现。据中指研究院统计，2021年全年乌鲁木齐成交66宗住宅、商办用地，规划建筑面积420.61万㎡，同比下降84.36%，其中，住宅用地成交32宗，规划建筑面积331.5万㎡，同比下滑86.24%。
图：近五年乌鲁木齐市土地成交量价
数据来源：中指数据CREIS （点击试用)
?楼市变化：线上购房，促楼市成交
自新冠疫情爆发以来，乌鲁木齐房地产业多次举办网络房交会，在市场下行预期仍为各房企提供了一条营销道路。时至今日，已进入第二个年头。房交会云集了乌鲁木齐各大房企在售楼盘信息，为购房者和开发商搭建了一个很好的沟通平台，图片展示、VR看房、视频介绍、在线直播等多种看房形式，给用户提供沉浸式的看房体验，同时提供法律一站式咨询服务，人气颇为旺盛。据统计，2021年11月20日至12月31日举行的2021乌鲁木齐冬季网络房交会上，共有66家房地产公司的82个房产项目共同参展，累计缴纳订金锁定房源2032套，预计成交金额20.82亿元。
?未来趋势：短期承压，未来仍有空间
现如今，乌鲁木齐楼市经过疫情后，叠加总体环境下信心不足，短期内难以复苏。但长期看，乌鲁木齐的市场需求仍有空间。乌鲁木齐的城市发展持续保证了人口的规模，当下各地州县市购房者持续进入乌鲁木齐市，而未来新增人口的引进将助推乌市持续发展。根据七普数据，乌鲁木齐人口规模实现正增长，十年人口增量94.4万，位列全疆第一，为将来楼市发展提供了有力支撑。
结语：
综合来看，2021年，西北地区受短期政策调控、疫情波及等因素影响，楼市表现基本趋于下行。从长期来看，经济发展的健康程度决定了城市房地产市场韧性的强弱。西北各城市经济实力、人口基数不同，未来的房地产趋势也不尽相同。但经济基本面好、人口吸附力强的城市，楼市恢复的需求基础才更为坚实。
2022年，面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，西北楼市的复苏之路道阻且长。在未来在中央频繁释放市场维稳信号的大环境背景下，各地结合市场情况因城施策，才能在保证经济增长和防范楼市风险之间寻求新的平衡。
本文章引用数据：宏观政策、城市周期、市场供求及库存等数据；
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