作者： 亓宁

[ 这一切自去年10月以来逐渐好转，监管层频繁释放信号纠偏后，地产融资明显边际放宽，刚性需求逐渐得到满足。第一财经记者此前了解到，北京地区各银行首套二手房从申请到放款可以提速到2个月左右，购房者信心逐渐回升，成交量和价格双双回暖。“但现在还没有恢复到去年上半年的水平，距离正常成交还有一段距离，一般过完春节是旺季，今年上半年应该会慢慢好起来。” ]

刚进入虎年，地产人就被深圳房地产信息平台一组“冰点”数据刷屏了——经历两个月的短暂反弹之后，深圳的二手商品住宅成交再次跌破2000套，1月成交14.73万平方米（1557套）同比下跌75.04%，继2021年10月1605套之后再创近10年历史新低。

类似的一幕去年已经在北、上、广等各大城市上演。数字的背后，是中介从业人员“无单可开”的窘境，身在北京的李康（化名）对此早已深有感触。“8月到11月是最难的，正常情况下我们一个人每月能成交一套，后来（政策收紧）可能4个月甚至5个月卖一套就不错了。” 但李康也对记者表示，情况也没大家想象中那么惨，现在已经明显回暖了，回过头来看就那几个月比较惨淡，挺过来了感觉也还好。对春节后以及整个上半年的二手房成交仍然抱有很大的信心。

过户半年房东收不到房款成常态

在2021年1月房企“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理要求正式落地之后，先是深圳推出二手房指导价机制引起多城效仿，学区房炒作又因为政策变化降温，到了6月国内多地出现房贷业务收紧现象，部分银行直接暂停了二手房或新房贷款业务。

随后，从2021年7月起，北京地区房贷开始紧张，从过户到放款至少需要3个月时间，过户半年房东收不到房款也逐渐成为常态。

记者从业内人士了解到，这是对房源供应和需求的双重打击。按照正常的成交流程，中介为购房者带看、确定意愿后，会经过买卖双方谈价格——中介审核购买资质——签合同付定金——银行审核贷款资质——银行发出批贷函——买房人交首付完成过户——抵押——银行放款等多个环节。

“有改善性住房需求的换房人，大部分需要靠这套房款偿还自己的新房房贷，在这种情况下，卖房最后可能面临两头尴尬；闲置房屋出售一般是房主需要用钱，贷款不确定就不会卖了，客户咨询频率和成交意愿很快就发生变化了。”李康对记者表示，从去年7月开始，成交的单子，银行放款时间几乎都要排到2022年一季度，相比此前平均4个月时间大幅拉长，二手房供应因此出现大幅下滑，需求端也因为买房人“等待自己喜欢的户型”等各类原因降温。

北京住建委公布的数据显示，2021年6月～10月，北京存量房网上签约数量一路滑坡，10月一度跌破万套。贝壳研究院日前发布的报告也显示，客源不足是经纪人业务开展过程中遇到的最大难题，去年调控政策下“没有客源”和“没有带看”分别占比75%和58.7%。

北京朝阳、海淀这种属于比较热门的区域，5环以外的话每人一年能卖出10～20套，5环内因为总价高一年大概有个5～10套。李康举例称，一套总价400万元的房子成交后中介大概可以拿到4万元中介费，员工根据个人综合表现能提成30%～70%不等。

但从平均每月每人卖出1套房，到4～5个月卖出1套，还是有很多人扛不住选择跳槽，李康带领的团队在这期间不断走人又招人，但为了保证团队业绩一般会维持在10人以上。考虑到行业大环境，李康周围离职的同事很少有人跳槽到同行，加上学历以本科为主，也几乎没人愿意“屈身”做网约车司机、外卖员等。

购房者信心回升

留下来也意味着要迎接更大的挑战。前述贝壳报告显示，面对2021年下半年低迷的市场环境，43.9%的经纪人表示市场波动后留下来的是强者，有信心逆流而上；40%的经纪人认为市场下行需要辩证看待，危机中蕴藏着机会。

去年以来，北京海淀区、西城区、东城区等多区开始严格执行“多校划片”政策，遭到热炒的学区房有所降温。李康透露，尽管多校划片之后原本“板上钉钉”的学区房有了较大不确定性，但“可以确定的是买了昌平的肯定上不了海淀的学校”。“所以家长的刚需还是在，成交下滑是整体不只是学区房，海淀和西城确实受到影响，但成交还在，尤其是很多房主在短暂观望后对价格有所妥协，投机（投资）少了而已，价格整体趋于稳定了。”李康结合最近几年的工作经验粗略计算，在所有客户成交中，刚需、改善性住房、投机/投资分别占到40%、55%、5%，虽然总量下降，但这一比例并未因为调控政策发生明显改变。

这一切自去年10月以来逐渐好转，监管层频繁释放信号纠偏后，地产融资明显边际放宽，刚性需求逐渐得到满足。第一财经记者此前了解到，北京地区各银行首套二手房从申请到放款可以提速到2个月左右，购房者信心逐渐回升，成交量和价格双双回暖。“但现在还没有恢复到去年上半年的水平，距离正常成交还有一段距离，一般过完春节是旺季，今年上半年应该会慢慢好起来。”李康向记者透露，他和团队成员也在时刻关注、交流政策的变化，这几个月大家跑单又有了新动力(310328)。

据记者了解，当前有大行的二手房房贷预约已经排到了今年6、7月份。2021年12月，北京二手住宅成交量环比增长30.3%达到15442套。