开发贷款增速放缓，降负债仍是首要任务

人民银行统计，2021年末，金融机构人民币各项贷款余额192.69万亿元，同比增长11.6%。其中，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。

不难看出，房地产开发贷款增速不仅比人民币各项贷款增速慢了10.7个百分点，呈现明显滞后的状态，而且增速比上年末低了5.2个百分点，呈现增速明显放缓的格局。这也不难看出，为什么开发企业普遍出现了资金紧张，甚至资金链断裂现象。特别是过去一直被认为资金安全度很高、普遍“不差钱”的头部房企，也出现了资金紧绷现象，可见，信贷政策对开发企业的影响是非常大的，作用也是非常强的。

事实也是，货币政策作为宏观调控的主要手段之一，与财政政策一直被认为是客观调控的“双子星”，如果财政、货币政策同时收紧，俗称“双紧”政策，对经济的影响是非常大的、如果都放，叫做“双松”，对经济的促进作用也非常大。就楼市调控来说，虽然限购限售等政策都很重要，但是，都有漏洞，都有空子可钻。只有货币政策，对房地产市场、尤其是开发商来说，才是最致命的，也是最具效率的。

从目前房地产市场的实际情况来看，自从对开发企业收紧信贷闸门，且不仅仅是银行，对其他非银行金融机构、境外融资、债券发行、境外债券融资等也收紧闸门，开发商的日子就越来越难过了，以至于有的头部房企也难以承受，请求政府的帮助和支持。否则，就要出现严重问题。即便没有出现风险的开发企业，也都资金链十分紧张，随时有断裂的风险。

想想也是，按照开发贷款余额12万亿来计算，如果开发贷款的增速也达到人民币贷款的增速，就会给开发企业增加贷款1万多亿，这对开发企业来说，无疑是极大的支持。多数开发企业都不会陷入资金困境。正是因为金融机构给予开发企业的信贷资金支持大大减少了，且带动了其他非银行金融机构的收紧，自然，开发企业的日子就非常难过了。加上市场持续低迷，能够支撑下去的开发企业，也就越来越少。

开发贷款增速的放缓，标志着开发企业负债扩张的步伐放慢了，负债冲动减弱了。但是，就开发企业的实际而言，似乎还没有真正进入到降负债的轨道。因为，2021年的开发贷款余额。仍然比上年增加了0.9%，总额还是增加的，只是增速放缓。而且，从去年12月份起，信贷政策又对开发企业有了一些宽松，就更让开发贷款出现了新的增加。如此，只要开发企业的贷款总额不逐步减少，资产负债率不稳步下降，风险就难以化解，安全性就没有保证。因此，对开发企业来说，当前和今后一段时间的首要任务，仍然是降负债规模、降资产负债率、降风险。

要想实现“三降”，首先必须“保交楼”，把手中正在建设的房子、准备建设和开发的房子、空置的房子，都转化成商品房，并通过市场转化成居住房，将房产变成现金，并有序偿还银行等的债务，从而实现降负债目标。

在此基础上，要加快非主业资产的出售转让工作，只要市场有需要，要最大限度地转让，以筹集资金偿还债务，降低负债。特别是有息债务，必须最大限度地降低和缩小。

同时，减少盲目扩张，不该拿的地坚决不拿，该拿的地也要视自有资金能力去拿，坚决不争当“地王”，不死捂土地，盘活手中的资产，最大限度地增加账上现金，防止出现资金链断裂风险。

加强企业管理，实施精细化管理手段，减少管理中的漏洞，特别是浪费问题，要成为开发企业的主要管理点。这里所说的浪费，不仅包括企业生产经营中的浪费，也包括各种违法乱纪造成的浪费，都是需要重点关注的。

总之，开发企业要高度重视降负债工作，高度重视降低资产负债率，高度重视资金链安全。只有在确保资金链安全的情况下，才能进行新的开发、新的业务拓展。否则，就放慢脚步，稳步前行。实在不行，与其他企业合作，避免单打独斗、盲目发展。

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