每日房产干货第一时间出现在你的面前！

每天写文章都在教大家如何买对房，说多了大家似乎有些腻。

今天，想跟大家聊些不一样的：

我和我身边的人，是如何买错房的，并且为此付出了什么样的代价。

之所以想说这个话题，是因为我发现，身边的人之所踩坑，不是因为不懂某些房产存在的问题，而是在许多感性攻击之下，失了阵地。

这也让我反思起了自己，每次都是跟大家剖数据、盘逻辑，写的很嗨，看的很嗨。

但碰到现实里各类看似很对的感性逻辑，就是秀才遇上兵，也是有理说不清。

一个动摇倒向敌营，做出了错误选择，最终就是被现实冷冷拍醒！

今天，想从真实的实例出发，希望能敲醒此刻面临这类情况的朋友们！如果你身边也有这样的朋友，赶紧把文章甩给他们！

只要住就好了，买了小产权，2年就亏了20万。

买房，能住就好了。

这应该是许多刚需都非常认可的一句话，毕竟咱们普通老百姓(603883)，手中的钱就够持有一套房，涨跌都得住，按住的标准去选房，看起来确实没问题。

但是我想问问大家，什么样的房子不能满足自住呢？

公寓可以住，小产权可以住，甚至毫不客气的说，租房不也是住吗？买房只要求能住，这跟选男朋友，只要求是男的有什么区别呢？

一旦对房子没有任何要求，那就只关注价格了，哪套便宜就买哪套，哪套凑巧碰到就买哪套，这样能不踩坑吗？

我父母可以说就是这个观念的受害者。当年，明知道天津小产权买了房价会跌，但抱着自住的观念，还是坚定的买了一套。

但是很快就傻了眼。

因为别人买房都在涨，只有我家的这套房，2年就亏了20万。

并且，中介还告诉我们，因为产权原因，想要找到合适的买家不容易，此前半年也只成交了一套。

不知道大家遇到这种情况，还能否潇洒的说：只要自住就好了。就我自己的亲身经历来说，只能嘴硬的说，至少还能自住。

谁家钱，都不是大风刮来的。我的父母也就是做点小本买卖，一年休息不了几天，能在上有老下有小的情况下，攒出的这20万，也是舍不得吃舍不得穿，日夜工作换来的。

如果只是为了住，说实话天津的租房成本真的不高，1500就能租个不错的两居，2年租房成本也就3.6万，算下来净亏16.4万，这还没算交易费用和机会成本。

不买这套错误的房产，这笔钱，怎么花，不开心呢？

而现在，这套房子被锁死了收益和流通，钱只能当打了水漂，未来当真就只能住着了。

并且，小产权属于村集体，是没有物业的，虽然省了物业费，但楼道常年脏兮兮的，5楼的供水都稀稀拉拉，住也算不上多舒服。

这笔买卖怎么算都是血亏，而当初是没有更好的选择了吗？

当然不是，小产权是要全款的，这笔资金如果算上杠杆，在天津市内也能买到不错的房子，哪怕天津行情不好，价格也不会跌多少。

而当初之所以这样选择，完全就是因为想着，房子只要自住就好了。小产权不用贷款，又能自住，碰上价格合适的就买了，完全没有考虑是否还有更好的选择。

只要自住就行，这种观念，本质上就是偷懒，懒得再看，懒得再挑，懒得充实自己的房产知识，最终吃亏真的不意外。

买房面前，千万不要因为自己是刚需，就随意凑合，时刻都得问问自己：

你的钱，挣得比别人容易吗？

看中租金收益，200万买的商铺，27年才能收回成本。

大家买房时，我发现大家会犯的第二大毛病，就是：

比起长线的房价涨幅，更关注短线的租金收益。

最近，有个朋友，就因为租金收益，盯上了商铺，跑来问我要不要买。

听到商铺两个字，我满脑子都是嗡嗡的，赶紧告诉他别买，现在投资商铺基本就等于49年入国军！

投资回报率只有2%-5%，交易税费却是总价的20%-30%，收回成本都得20年左右，根本赚不到什么。

但不差钱的朋友，脑回路也是比较清奇，跟我说只要投资回报率是正的，有稳定的租金收入，就能买。说完这句话就下了线，隔天就刷了200万，兴致勃勃跟我报喜。

我这才知道这位大哥，看中的是哪，这一查，果然又是个坑。

朋友入手的这套商铺，单价4万左右，200万在50平米左右。在贝壳上查了查，月租金大概在5500-6000元，哪怕按6000元计算，年租金也才7.2万，投资回报率3.6%，27年才能收回购房成本。

而他家，住宅的购房名额根本没有用完，我一直建议他再加点杠杆，无论是在本地，还是外地，200万可选的项目都很多，但耐不住这位大哥，就是铁了心想当个收租客，不想再多贷款。

而仅靠收租，买房真的能赚钱吗？

过去哪怕是住宅，也没法靠租金收回成本，越是火热的一二线城市，租金回报率越低，一线城市回报率仅仅在1.8%左右，远低于国际3%的收益率，换句话说，70-80年租金才能收回购房成本。

而过去，为何这些城市最值得投资？关键在于房价涨幅。

但是商铺，价格大多是周边住宅的2-3倍，在售价上已经有所透支。房价涨幅跑不赢住宅，还有占总价20%-30%的交易税费，几乎是吃尽了房价上涨的收益。

但仅靠租金，27年才能收回本，3.6%的回报率，倒真不如把钱买点理财，省心还自由。

所以买房，千万不要执着于租金，房价能不能涨，才是真正值得关注的重点。

写到这，大家可能又要说，李老师这我能不懂吗？

但是评论区常常有人纠结类似的问题，比如公寓自己做生意，既能住，又能做生意，可不可以买？核心地区的公寓，租金更高，也不能买吗？

再说一次，不建议。

房价上涨的本质是，享受城市资源和发展红利。

租金收益只是九牛一毛，千万不要舍本逐末。

结婚买房，正好差了个公寓钱

反正也要付租金，不如买个公寓。

很多年轻人买公寓，不是不知道公寓未来不好转手。

选择公寓的原因是因为资金有限，并且日常租房开支不小，这笔租金反正要给房东，不如买套公寓当月供，无论涨跌最后怎么也能落套房。并且，公寓的位置大多还算方便，装修的也是非常符合年轻人的审美，也算是给了年轻的自己一份特殊的安全感。

算上这些因素，公寓看起来没那么坑。

但越是年轻，我越要提醒大家，公寓涨幅有限，不要将多资金锁定在流通性差的资产中，是安稳，也是危险。

我的朋友，就是上述这样的心态下，买了人生中第一套公寓。

大学刚毕业时，父母给了30万，这笔钱本来是父母为她结婚准备的嫁妆，提前给她，为的提前买套房，一来可以早些享受房价上涨，二来是也可以自住，省的再付租金，未来结婚进行置换也不错。

这笔资金确实比较尴尬，一方面武汉能供她选择的二手房不多，另一方面为了不影响未来的首套房名额，朋友最终还是选择了公寓。

但是很快，这个选择的弊端就显现了，买房不到3年，遇到还不错的对象，准备结婚了，公寓卡住了本就不充裕的首付款。

那时候，公寓刚刚交房一年多，房价根本没怎么涨，挂牌出去也就零星带看，买家一到算价看到税费，基本都跑了。转手转不出去，还背着一笔消费贷，前2年公寓还未交房，又要还贷，又要租房，口袋比脸上还要干净。

而当初看好的婚房，只能暂时搁浅，首付款少了30万，只能看些环境更差的老小区。

这个时候，朋友开始后悔了。

年轻的时候，看着手中单薄的工资，总会觉得在大城市拥有自己房子，太过遥远和不真实。

但实际上，真到了结婚这个关口，就会发现中国式家庭的伟大，买房的差距远没有想象中那么大。六个口袋帮衬着，你家20万，我家50万，加上积攒的工资，再找亲戚朋友凑点，勉强也就上车了。

而如果过早的将自己的大额资金，锁进一套流通困难的房子里，反而会让自己未来无比被动，失去更好的资产选择。

仔细想想，确实省了付给房东的租金，但这笔买卖，真的赚了吗？

以上这三个故事，过去几年常常在我周围重演。几乎每次写这类科普文，都有人这样跟我抬杠。

说实话，上述观念，单单拎出来，无可指摘。但是这样做出的选择，往往是错的离谱。

人，是需要即时性快乐，收到租金是快乐，不用付房租是快乐，而房价上涨，这样需要等待的收益，反而敏感度很低。

因为喜悦一下，立马就要将房产置换到更好的房产之中，所以许多人，永远只看得到负债，而没有看到自己的资产，已经跑赢多少买错房的人。

所以，我仍旧选择每次斩钉截铁的告诉大家，商铺、公寓、小产权，完全不建议投资。

未来很长，千万不要为眼下而妥协。

都看到这里了，顺手点个关注和转发，新的一年，大胡子说房陪你买对房！

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。