传出赴港上市半年多后，方直发展集团有限公司(下称“方直发展”)终于迈出了实质性的一步。

4月21日晚间，方直发展递交招股书，这家起步于惠州的房企选择将自己置于镁光灯下，接受外界的“审视”。

尽管身处大湾区，但方直发展却未能领略湾区的广阔。2006年涉足房地产业务以来，15年间其步伐仅踏入过惠州、中山、东莞、江门四地，更多的湾区风景它还没有机会领略。

2019年勇登“高峰”后，深度依赖惠州的方直发展也面临着增速放缓的困境。

发展放缓

招股书显示，截至2021年1月31日，方直发展拥有43个项目，共覆盖广东省11个城市。其中4个项目通过一家联营公司开发，皆位于惠州。

该公司同期持有的土地总建筑面积约为430万平方米，持有的开发中物业建筑面积约为160万平方米，持作未来开发项目总建筑面积约为230万平方米。

在方直发展的成长之路中，2019年称得上是个“小高峰”。当年，该公司营收同比增长10.33%至33.59亿元;归母净利润由2018年的0.29亿元同比暴增751.68%至2.44亿元。

对于2019年盈利的高速增长，方直发展在招股书中称，主要是由于出售的已确认总建筑面积及已确认每平方米平均售价增加所致。

好景不长，一年后，方直发展的业绩增速便明显放缓。

2020年，该公司实现营收31.52亿元，同比下跌6.18%;同期归母净利润为2.9亿元，同比增幅为18.75%。方直发展将其营收的下跌归咎于销售面积的减少。

《国际金融报》记者注意到，2018年至2020年(下称“报告期”)，方直发展实现销售面积分别为24.11万平方米、25.8万平方米、17.1万平方米，每平方米平均售价则分别为12502元、12888元、18223元。

另一方面，盈利放缓也往往对应着公司毛利率的下跌，方直发展也不例外。2020年，方直发展的毛利率为38%，较2019年的41.9%下降了近4个百分点。

激增的土地成本是造成其毛利率下跌的原因之一。2020年，方直发展土地成本达到8.45亿元，较2019年的3.56亿元增长137.19%，这部分支出所占总销售成本的占比则由2019年的18.3%增至43.3%，公司所开发物业的平均土地成本占平均售价的比例也较2019年增长逾16个百分点至27.1%。

截至2020年末，方直发展就开发中及持作未来开发项目产生的总开发成本及地价预付款项达到129.91亿元。

惠州依赖症

据方直发展所言，公司主要通过招拍挂、收并购、城市更新等方式获取土地。

自2006年在惠州开发了首个项目山水华府后，公司便在外拓的路上一路驰骋。官网信息显示，方直发展于2014年首进江门，2016年进入阳江，2018年完成广州、深圳、佛山、肇庆等地的布局。

截至2021年1月31日，方直发展已进入11个城市，但仅有4个城市有项目入市，入市面积超八成来自惠州。

截至2021年1月31日，方直发展在惠州的项目数量达到24个，占比超50%。其附属公司及联营公司在该城所开发的入市建筑面积达到33.51万平方米，在入市总建筑面积中的占比达到80.48%。

以目前的外拓进展来看，佛山或将成为方直发展未来的重要“战场”。截至2021年1月31日，方直发展在佛山的项目数量为5个，占公司土地储备总量的比例达27.3%，是除惠州外项目最多的城市。

但记者注意到，目前方直发展在广州、珠海、阳江三城的项目均尚未开发。其中，阳江项目已经停滞了5年之久，该城逾30万平方米的建筑面积依然“躺”在规划中。

“缺钱”困境

这或许与方直发展的资金状况脱不开干系。曾有媒体报道称，方直发展在2014年至2015年间一度面临资金链紧张的局面，公司通过对旗下在售的方直君御、方直东岸等多个项目进行大幅降价、回笼资金方才逃过一劫。

抛开此前的资金问题不谈，从目前的情况来看，方直发展似乎仍未摆脱“缺钱”的困境。

该公司在招股书中坦言，“我们透过经营活动产生的内部现金流量(包括物业预售及销售所得款项、租金收入)及银行贷款、信托融资产生的外部现金流量为公司的项目拨付资金。”

2020年，方直发展经营活动现金流量净额为-24.51亿元，2019年同期则为4亿元左右。对于该指标的大幅下降，方直发展称主要是由于经营所用现金14.19亿元、已付利息8.07亿元以及已付税款2.39亿元。

另外，招股书显示，方直发展此次IPO所募资金将作三个用途，分别为支付公司近期所收购地块的价格、偿还部分银行及信托贷款以及用于日常营运资金。

负债高企

事实上，为了维持经营，方直发展的负债水平一直处在高位。

报告期内，该公司的借款总额(包括银行贷款及其他借款)分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元，同期相对应的资本负债比率则分别为668.3%、738.6%、231.4%。

从以上数据来看，方直发展2020年的资本负债比率骤降507.2个百分点。从计算公式来看，方直发展该指标的大幅下降多得益于其增长的权益总额。

2020年，方直发展的权益总额约为29.35亿元，同比增长205.39%。其中少数股东权益由2019年的4.8亿元增至21.81亿元，增幅达354.54%，占权益总额的比例也由2019年的49.92%提升至74.3%。

少数股东权益激增后，方直发展来自少数股东的利润却依然为亏损状态。招股书显示，2020年，该公司少数股东应占利润为-138万元，2019年则为-499.2万元。

2021年1月-2月期间，方直发展又订立了两项信託融资安排，本金总额约为5.73亿元，年利率区间为10%至15%。以目前上市房企的平均融资水平来看，该公司的融资成本颇高。

报告期内，方直发展的融资成本分别为1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。其中，该公司2018年、2019年的融资成本皆超过当期净利润，2020年该指标也达到了净利润的一半。

截至2021年2月28日，方直发展的信托融资及其他融资安排占其借款总额约39%。